Civilinė byla Nr. [nuasmeninta]

Teisminio proceso Nr. [nuasmeninta]

Procesinio sprendimo kategorijos: 2.6.8.11.1; 2.6.11.6; 3.2.6.1

KAUNO APYGARDOS TEISMAS

S P R E N D I M A S

LIETUVOS RESPUBLIKOS VARDU

2021 m. vasario 2 d.

Kaunas

Kauno apygardos teismo Civilinių bylų skyriaus teisėja [nuasmeninta], sekretoriaujant [nuasmeninta], dalyvaujant ieškovei [nuasmeninta], atsakovės atstovui advokatui [nuasmeninta], teismo posėdyje išnagrinėjo civilinę bylą pagal ieškovės [nuasmeninta] ieškinį atsakovei likviduojamai dėl bankroto uždarajai akcinei bendrovei [nuasmeninta] dėl nekilnojamojo daikto pirkimo pardavimo sutarties nutraukimo ir restitucijos taikymo, dalyvaujant trečiajam asmeniui uždarajai akcinei bendrovei [nuasmeninta].

Teismas

nustatė:

Ieškovė pateikė ieškinį, kuriame prašo nutraukti 2020-06-23 tarp BUAB [nuasmeninta] ir [nuasmeninta] sudarytą nekilnojamojo turto pardavimo sutartį. Reikalavimą grindžia esminiu sutarties pažeidimu.

[…]

Ieškinys netenkintinas.

Nustatyta, kad Kauno apygardos teisme nagrinėjamos trys bylos, susiję su UAB [nuasmeninta] bankroto procesu: civilinė byla Nr. [nuasmeninta] pagal asociacijos [nuasmeninta] ieškinį atsakovei UAB [nuasmeninta] dėl nekilnojamojo daikto (patalpų pastate [nuasmeninta]) priteisimo, dalyvaujant trečiajam asmeniui be savarankiškų reikalavimų [nuasmeninta], kurioje Kauno apygardos teismas 2021-01-27 priėmė ieškinio netenkinantį sprendimą; civilinė byla Nr. [nuasmeninta] pagal asociacijos [nuasmeninta] ieškinį atsakovei UAB [nuasmeninta] dėl minėtame pastate atliktų pagerinimų piniginės vertės priteisimo ir civilinė byla Nr. [nuasmeninta] pagal ieškovės [nuasmeninta] ieškinį atsakovei UAB [nuasmeninta] dėl atsakovei priklausiusios minėto pastato dalies pirkimo pardavimo sutarties nutraukimo, dalyvaujant trečiajam asmeniui UAB [nuasmeninta]. Alytaus apylinkės teisme 2020-11-20 asociacija [nuasmeninta] pareiškė atsakovei UAB [nuasmeninta] ieškinį dėl panaudos sutarties nutraukimo pripažinimo neteisėtu (civilinė byla Nr. [nuasmeninta]).

Iš nagrinėjamoje byloje esančių rašytinių įrodymų, ieškovės ir atsakovės atstovo paaiškinimų, šalių, trečiojo asmens pateiktų procesinių dokumentų ir civilinės bylos Nr. [nuasmeninta] duomenų (CPK 179 straipsnio 3 dalis) nustatyta, kad 2008-12-01 atsakovė, kurios vienintelis akcininkas ir direktorius buvo [nuasmeninta], ir to paties asmens vadovaujama asociacija [nuasmeninta] sudarė negyvenamojo namo panaudos sutartį, pagal kurią atsakovė neatlygintinai leido asociacijai naudotis jai nuosavybės teise priklausančiu 488,77 kv. m. plotu namo, kurio unikalus Nr. [nuasmeninta], esančio [nuasmeninta]. Panaudos sutarties šalys susitarė kad panaudos terminas yra 25 metai nuo sutarties pasirašymo dienos. Panaudos sutarties 3.5 punktu jos susitarė, kad atsakovė (panaudos davėja) neturi teisės nutraukti šią sutartį, išskyrus atvejus, kai ji bankrutuoja; jeigu nutrauks sutartį pirma laiko, privalės atlyginti panaudos gavėjo įdėtas lėšas į turto pagerinimą. Panaudos sutarties 3.6 punktu atsakovė leido panaudos gavėjai perplanuoti, pertvarkyti namo viduje esančias patalpas bei rekonstruoti patį namą, praplečiant užstatomą plotą; visas papildomai užstatytas plotas, bet ne mažiau kaip 1500 kv. m., pritaikomas panaudos gavėjos poreikių tenkinimui. Sutarties 3.7 punktu jai leista be atskiro leidimo patalpas subnuomoti. 2013-12-10 panaudos sutarties šalys pasirašė ir jungtinės veiklos sutartį, kuria įsipareigojo bendrai veikdamos rekonstruoti negyvenamą namą [nuasmeninta] (1.1 punktas) ir nustatė, kad, pasiekusios 1.1 punkte numatytą tikslą, pasidalina naujai sukurtą produktą – patalpas natūra. Šios sutarties 2.3 punkte asociacija įsipareigojo, rekonstravus nekilnojamąjį turtą, jį priduoti valstybinei komisijai ir per 15 kalendorinių dienų atsakovei pasirašius pastate esamų patalpų pasidalijimo aktą ar susitarimą, įregistruoti papildomai praplėstą pastato plotą (pagal projektą) asociacijos vardu, pripažįstant kad visą pastatą valdo abi sutarties šalys bendrosios dalinės nuosavybės teise. 2016-12-02 jos pasirašė susitarimą, pagal kurį, remiantis jungtinės veiklos sutartimi, susitarė minėtą statinį po jo rekonstrukcijos įregistruoti kaip bendrąją dalinę nuosavybę, nurodant kiekvienai šaliai tenkantį pastato plotą ir konkrečias patalpas. Patalpų pasidalijimo pagrindu nurodė jungtinės veiklos sutarties 2.3 punktą. 2016-12-01 statybos užbaigimo akto, jungtinės veiklos sutarties ir 2016-12-02 susitarimo pagrindu Nekilnojamojo turto registre 2016-12-12 buvo įregistruota minimo pastato atsakovės 86885/199405 nuosavybės teisės dalys ir 112520/199405 asociacijos [nuasmeninta] nuosavybės teisės dalys.

2019-05-28 Kauno apygardos teismo nutartimi atsakovei iškelta bankroto byla. Bankroto proceso metu atsakovė paskelbė apie savo turto pardavimą. Nurodė, jog turtas už 270 000 Eur „parduodamas kompleksu: pastatas – paslaugų pastatas, Alytus, [nuasmeninta], priklausanti dalis 86885/199405, Nr. [nuasmeninta]. Kiti inžineriniai statiniai – kiemo aikštelė, priklausanti dalis 1/1, Nr. [nuasmeninta], plotas – 1077.05 kv. m.; Parduodamai daliai priklauso kavinės patalpos, pirtis ir dalis kabinetų, be inventoriaus“.

Liudytojas [nuasmeninta] parodė, jog šį pastatą žinojo kaip alytiškis, jo draugas ten nuomojosi patalpas. Parduodamą turtą nusprendė nupirkti savo dukrai [nuasmeninta] kaip dovaną, nes ten galima įsirengti kabinetus veiklai; nors pats yra verslininkas, dėl sveikatos veiklą ateityje nori perleisti jai. Pateikęs pasiūlymą, su bankroto administratore susitarė dėl kainos 230 000 Eur, kurią 2020-06-05 patvirtino kreditoriai. Nors su parduodamu turtu susijusių dokumentų atsakovė neatsiuntė, tada, kai dukra elektroniniu paštu gavo preliminarią sutartį, dukrai patarė ją pasirašyti, jei sutartis jai tinka.

2020-06-08 šalys sudarė preliminariąją nekilnojamojo turto pirkimo pardavimo sutartį, kuria pirkėja ieškovė priėmė pardavėjos atsakovės pasiūlymą pirkti turtą už 230 000 Eur, pagrindinę sutartį sudaryti iki 2020-07-08. Konstatavo, kad parduodamas turtas yra įkeistas, preliminarios sutarties pasirašymo dieną pirkėja yra sumokėjusi 23 000 Eur avansą, likusią kainos dalį ji įsipareigojo sumokėti iki 2020-07-07 (3, 5, 6.1 p.). Preliminarios sutarties 4.2 punktu pardavėja įsipareigojo iki pagrindinės sutarties sudarymo neperleisti, neįkeisti, neišnuomoti, neperduoti neatlygintinai naudotis ar kitaip neapsunkinti sutarties 1 punkte nurodytų parduodamų daiktų, juos saugoti ir neleisti jiems pablogėti.

Iš šalių susirašinėjimo elektroniniu paštu ir paaiškinimų nustatyta, kad 2020-06-23 ieškovė pasirašė atsakovės elektroniniu paštu atsiųstą pagrindinę sutartį ir analogišku būdu nusiuntė ją atsakovei. Pagrindine sutartimi atsakovė už 230 000 Eur pardavė ieškovei 86885/199405 dalis pastato [nuasmeninta], unikalus Nr. [nuasmeninta], 1/1 dalį kitų inžinerinių statinių (kiemo aikštelę). Šalys konstatavo, kad pagrindinės sutarties sudarymo metu pirkėja yra sumokėjusi 134 500, 00 Eur, likusi kainos dalis 95 500,00 Eur sumokama per 14 dienų nuo šios sutarties sudarymo, ne vėliau kaip iki 2020-07-07. Pardavėja pareiškė, jog parduodamas paslaugų pastatas ir kiemo aikštelė yra įkeistas kreditoriui UAB [nuasmeninta], dalis turto (paslaugų pastatas) yra įkeistas kreditoriui VMI prie LR FM, tačiau turto pardavimas nėra apsunkintas, nėra jokių viešosios teisės pažeidimų ar apribojimų, kurie galėtų turėti įtakos pirkėjo nuosavybės teisei į tuos daiktus, ginčų dėl jų teisme nėra, o pardavėjo teisė disponuoti daiktais neatimta ir neapribota. Sutartyje konstatuota, kad pirkėja susipažino su turto stoviu ir pretenzijų neturi, kad pirkėjai yra žinoma, jog paslaugų pastato viduje esantys kilnojamieji daiktai, išskyrus nekilnojamojo turto priklausinius, kartu su šiuo pastatu nėra parduodami; visos pretenzijos, susijusios su šios sutarties vykdymu, turi būti pareikštos per 3 dienas nuo veiksmo, sukėlusio pretenziją; sutartis yra prilyginama notaro sudaromai pirkimo pardavimo sutarčiai ir yra registruojama įstatymų nustatyta tvarka (5-9 p.).

Likusią kainos dalį ieškovė sumokėjo 2020-06-23 (77 500 Eur) ir 2020-06-25 (18 000 Eur). 2020-07-06 atsakovė 200 000 Eur pervedė įkaito turėtojui trečiajam asmeniui kreditorinio reikalavimo dengimui. Į atsakovės klausimą, ar reikalingas pagrindinės sutarties originalas, ieškovė atsakė teigiamai, nurodė visada būnanti Vilniuje, todėl galinti atvykti jos pasiimti pas atsakovę, tarėsi ir dėl kitų pasiėmimo būdų Alytuje, kur ieškovė pasirašytų ant dokumentų originalų ir nereikėtų siųsti registruotu paštu; 2020-06-24 ieškovė prašė atsiųsti pažymą dėl dalių naudojimosi, pastato išplanavimą, po to šalys susitarė, kad dokumentai bus palikti pas ofiso administratorę [nuasmeninta], kurių vieną egzempliorių ieškovė pasiimtų sau, o kitą pasirašytą paliktų atsakovei, suderino laiką, 2020-06-23 parašytu laišku ieškovė pažadėjo kitą savaitę užeiti, tačiau susitikimas neįvyko, nes liudytojas [nuasmeninta] parodė 2020-06-29 pats nuvykęs į pastatą [nuasmeninta], kur [nuasmeninta] jį informavo apie panaudos sutartį, sudarytą vykdant projektą, apie kurią atsakovė turėjo pirkėją informuoti. Liudytojo teigimu, ten sužinojo, kad panaudos gavėjos asociacijos [nuasmeninta] naudojamos pastato dalies atsakovė iš jos nėra perėmusi, panaudos sutarties nenutraukusi. Preliminarioje sutartyje atsakovė nurodė tik apie perduodamo turto įkeitimą, apie panaudą pirkėja nežinojo ir, jos bei liudytojo teigimu, neturėjo galimybės sužinoti, yra apgauta, todėl 2020-07-08 atsakovei nusiuntė prašymą dėl sutarties nutraukimo. 2008-07-08 prašyme ieškovė nurodė, kad, siekiant išvengti teisminių ginčų, prašo sandorį anuliuoti ir grąžinti sumokėtas lėšas į atitinkamų asmenų sąskaitas, kadangi 2020-07-01 informaciniame laiške (teismas pažymi, jog šis asociacijos [nuasmeninta] vadovo [nuasmeninta] laiškas datuotas 2020-06-01) buvo nurodyta, jog asociacijos [nuasmeninta] pirmininkas informavo atsakovės administratorių, kad asociacija „2008 m. su atsakove buvo sudariusi patalpų panaudos sutartį, vykdant projekto [nuasmeninta] [nuasmeninta], projekto kodas Nr. [nuasmeninta], finansavimo ir administravimo sutartį. Sutarties 10.11 punkte buvo nustatyta, kad šiose patalpose projektas bus vykdomas 15 metų nuo užbaigimo dienos, t.y. iki 2030 metų. Finansavimo sutarties nevykdymas ar netinkamas vykdymas pagal sutartį yra negalimas ir LVPA suderinusi su Ūkio ministerija turi teisę skirti baudas ar įpareigoti grąžinti įdėtas lėšas į projekto nevykdymą“. Prašyme ieškovė nurodė, jog atsakovė šią informaciją nuslėpė ir prieš sudarant pirkimo pardavimo sutartį neatskleidė, jog sudaryta panaudos sutartis apriboja turto disponavimą, t.y. 530,47 kv. m., kurios potencialus pirkėjas negalės valdyti iki 2030 m. Pridėjo 2020-06-01 asociacijos informacinį raštą, kuriame esančią asociacijos [nuasmeninta] informaciją atkartojo atsakovei 2020-07-08 prašyme. Tame informaciniame rašte taip pat nurodyta, jog [nuasmeninta] pranešė atsakovės bankroto administratorei, jog su pasiūlyta nekilnojamojo turto kaina sutinka.

2020-07-20 panaudos turėtoja gavo 2020-07-20 atsakovės bankroto administratorės pranešimą apie tai, jog dėl bankroto bei dėl to, kad panaudai pagal 2008-12-01 sutartį perduotas daiktas reikalingas pačiai atsakovei, panaudos sutartis laikytina nutraukta po 30 dienų nuo šio pranešimo gavimo dienos, suteikiant panaudos turėtojai galimybę per įspėjimo terminą visiškai atlaisvinti sutarties dalyku esantį nekilnojamąjį turtą ir perduoti jį atsakovės bankroto administratoriui ar kitam jo nurodytam asmeniui. Nors 2020-07-20 atsakovė atsiuntė ieškovei atsakymą dėl nesutikimo su teisėtai sudarytos galiojančios pirkimo pardavimo sutarties nutraukimu ir pranešė, jog panaudos sutartis, sudaryta iki preliminarios sutarties, buvo išviešinta, jos egzistavimas neapriboja pirkėjo teisių disponuoti turtu, jungtinės veiklos sutartis yra pasibaigusi, o panaudos turėtoja informuota apie panaudos sutarties nutraukimą, kuri bus išregistruota iš nekilnojamojo turto registro suėjus įspėjimo terminui, 2020-07-23 ieškovė pateikė pakartotinį prašymą dėl pinigų grąžinimo ir nurodė, kad šio prašymo neįvykdžius ji kreipsis į teismą dėl pirkimo pardavimo sutarties nutraukimo. Prašyme papildomai nurodė, kad iki pirkimo pardavimo sutarties sudarymo atsakovė nuslėpė, jog buvo sudaryta jungtinės veiklos sutartis ir panaudos sutartis, kurios apriboja turto disponavimą.

Liudytojas [nuasmeninta] parodė, kad išsaugoti pirkimo pardavimo sutartį nenori dėl to, jog nusipirktomis patalpomis naudojasi asociacija [nuasmeninta] ir kiti asmenys, todėl pirkėja gavo tik teisminį bylinėjimąsi; atsakovė žinojo negalinti parduoti šio turto, nes viskas padaryta už valstybės lėšas, o asociacija, jei panaudos sutartį būtų atsakovė nutraukusi iki pirkimo pardavimo sutarties sudarymo, teisme viską ginčys.

2020-09-03 atsakovė atsiuntė ieškovei pažymą dėl visiško atsiskaitymo pagal pirkimo pardavimo sutartį, tai patvirtinančią sąskaitą faktūrą, pagrindinę sutartį, turto perdavimo aktą, ir išrašą iš Nekilnojamojo turto registro, kad iki galo būtų įformintas nuosavybės teisės į turtą ieškovei perėjimas.

Teismas sprendžia, kad ieškovės reikalavimas pirkimo pardavimo sutartį nutraukti dėl esminio jos pažeidimo yra nepagrįstas.

Pirkimo pardavimo sutartis yra konsensualinė. Ji laikoma sudaryta nuo šalių valios dėl sutarties sudarymo išreiškimo. Pagal CK 6.305 straipsnio 1 dalį, apibrėžiančią pirkimo pardavimo sutarties sampratą, pirkimo pardavimo sutartimi viena šalis (pardavėjas) įsipareigoja perduoti daiktą kitai šaliai (pirkėjui) nuosavybės ar patikėjimo teise, o pirkėjas įsipareigoja priimti daiktą ir sumokėti už jį nustatytą pinigų sumą (kainą). Šalių sudarytoje pagrindinėje pirkimo pardavimo sutartyje nėra pardavėjos įsipareigojimo perduoti parduodamą daiktą ir pirkėjos įsipareigojimo jį priimti, tačiau, kadangi šalys susitarė dėl esminių nekilnojamojo daikto pirkimo pardavimo sandorio sąlygų (atsakovei nuosavybės teise priklausančių nekilnojamųjų daiktų pardavimo už sutartą kainą pirkėjai ieškovei), ir tarp jų nėra ginčo dėl to, kad, apsikeitus abiejų šalių pasirašytais sutarties egzemplioriais elektroniniu paštu, pirkimo pardavimo sutartis laikytina sudaryta (ieškiniu toks faktas nėra kvestionuojamas). Ieškovė atsisako įforminti nuosavybės teisės įregistravimą pasirašant nusipirkto turto perdavimo priėmimo aktą ir sandorį įregistruojant Nekilnojamojo turto registre.

Pagal CK 6.217 straipsnį, šalis gali nutraukti sutartį, jeigu kita šalis sutarties neįvykdo ar netinkamai įvykdo ir tai yra esminis sutarties pažeidimas (1 dalis). Nustatant, ar sutarties pažeidimas yra esminis, ar ne, turi būti atsižvelgiama į tai: 1) ar nukentėjusi šalis iš esmės negauna to, ko tikėjosi iš sutarties, išskyrus atvejus, kai kita šalis nenumatė ir negalėjo protingai numatyti tokio rezultato; 2) ar pagal sutarties esmę griežtas prievolės sąlygų laikymasis turi esminės reikšmės; 3) ar prievolė neįvykdyta tyčia ar dėl didelio neatsargumo; 4) ar neįvykdymas duoda pagrindą nukentėjusiai šaliai nesitikėti, kad sutartis bus įvykdyta ateityje;5) ar sutarties neįvykdžiusi šalis, kuri rengėsi įvykdyti ar vykdė sutartį, patirtų labai didelių nuostolių, jeigu sutartis būtų nutraukta (2 dalis).

Lietuvos Aukščiausiasis Teismas 2009 m. birželio 26 d. nutartyje civilinėje byloje Nr. [nuasmeninta] yra pažymėjęs, kad šalys turi siekti išsaugoti sutartį, jeigu tai tik yra įmanoma, o sutarties nutraukimą naudoti tik kaip ultima ratio (paskutinė priemonė). Sutarties nutraukimo pagrindai turi būti realūs, jų tikrumas įrodytas, ir jie turėtų reikšti, kad sutarties tolesnis galiojimas sukeltų nukentėjusiai šaliai sutarties sudarymo metu nenumatytus turtinio ar asmeninio pobūdžio didelius praradimus. Vien tik formalus sutarties esminių nuostatų pažeidimas, jeigu neatsiranda neigiamų pasekmių (žalos) nukentėjusiai šaliai, paprastai leidžia daryti išvadą, kad esminio sutarties pažeidimo nebuvo, o nukentėjusios šalies rėmimasis tokia aplinkybe vienašališkai nutraukiant sutartį reiškia bandymą įrodyti tariamą ar apsimestinį sutarties nutraukimo pagrindą. Vienašalis sutarties nutraukimas kaip nukentėjusios šalies interesų savigynos priemonė įstatymų leidėjo yra įtvirtintas ir laikomas adekvačia reakcija į sutartį pažeidusios šalies elgesį, pasireiškusį esminiu sutarties pažeidimu (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2014 m. kovo 14 d. nutartis civilinėje byloje Nr. [nuasmeninta]). Kasacinis teismas taip pat yra pažymėjęs, kad esminio sutarties pažeidimo faktą turi įrodyti šalis, kuri nori pasinaudoti vienašališko sutarties nutraukimo teise. Esminio sutarties pažeidimo įrodinėjimas reiškia, kad turi būti konstatuota, jog sutarties nevykdymas atitinka CK 6.217 straipsnio 2 dalyje nurodytus kriterijus; kiekvienu sutarties pažeidimo atveju tai yra vertinamojo pobūdžio aplinkybės, todėl kita šalis gali gintis įrodinėdama, kad sutarties pažeidimas buvo neesminis (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2010 m. gruodžio 28 d. nutartis civilinėje byloje Nr. [nuasmeninta]; 2016 m. gruodžio 9 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-[nuasmeninta], 33 punktas).

Teismas atmeta ieškovės argumentus esminį sutarties pažeidimą, pasireiškusį tuo, kad nei preliminarios, nei pagrindinės sutarties sudarymo metu atsakovė neatskleidė pirkėjai fakto apie egzistuojančią parduodamų patalpų dalies panaudą.

Panaudos sutartis su asociacija [nuasmeninta] atsakovės buvo sudaryta 2008 metais ir Nekilnojamojo turto registre išviešinta 2008 m. gruodžio 1 d., kartu nurodant panaudos sutarties terminą, todėl ieškovė nepagrįstai teigia, jog apie panaudos sutarties egzistavimą ji negalėjo žinoti (panaudos sandorio data paneigia ir ieškovės argumentą apie preliminariosios sutarties 4.2 punkto nesilaikymą).

Pagal CK 6.321 straipsnio 5 dalį, tais atvejais, kai pardavėjas tinkamai pranešė pirkėjui apie trečiųjų asmenų teises į perduodamus daiktus ar šių teisių suvaržymą sutarties sudarymo metu, taip pat kai trečiųjų asmenų teisės ar jų suvaržymai buvo įregistruoti viešame registre, pirkėjas negali remtis aplinkybe, kad pardavėjas pažeidė savo pareigas.

Nekilnojamojo turto registras yra įsteigtas nekilnojamiesiems daiktams, nuosavybės bei kitoms daiktinėms teisėms į šiuos daiktus, šių teisių suvaržymams, įstatymų nustatytiems juridiniams faktams registruoti ir teikti oficialiai informacijai apie registre sukauptus duomenis (2, 43 straipsniai), todėl nei aukštąjį išsilavinimą turinti ieškovė, nei jos tėvas verslininkas, sudaręs, jo teigimu, ne vieną nekilnojamojo turto perleidimo sandorį, žinodami perkamo turto identifikacinius duomenis, to negalėjo nesuvokti. Aplinkybę, kad ieškovė ne tik turėjo galimybę sužinoti apie panaudos sutartį, tačiau ir faktiškai tai žinojo, patvirtina liudytojo [nuasmeninta] parodymai. Byloje nėra ginčo dėl to, kad ginčo sandoris buvo sudarytas jo iniciatyva, kad už perkamą turtą iš dalies buvo atsiskaityta jo pinigais ir kad jis domėjosi visais sandorio sudarymo aspektais, kontaktuodamas tiek su atsakovės bankroto administratore, tiek su įmonės – panaudos turėtojos – vadovu. Liudytojas parodė, kad ginčo pastatas ir asociacijos [nuasmeninta] vadovas J. [nuasmeninta] jam yra gerai žinomi (2021 m. sausio 7 d. teismo posėdyje civilinėje byloje Nr. [nuasmeninta] J. [nuasmeninta] paaiškino, kad tas, kas jo nepažįsta, yra „ne alytiškis“, kad su [nuasmeninta] pasišneka „ne tik apie reikalus, bet ir apie moteris“, kas, teismo vertinimu, rodo pakankamai artimą pažintį) ir kad apie panaudą iš J. [nuasmeninta] sužinojo 2020-06-29. Teismas sprendžia, jog atsižvelgiant į panaudos sutarties išviešinimo faktą, liudytojo nurodyta sužinojimo data nėra reikšminga aplinkybė, nes, elgdamiesi rūpestingai ir apdairiai, ieškovė ir faktiškai ją atstovavęs liudytojas [nuasmeninta] privalėjo ir turėjo galimybę visa tai išsiaiškinti ir sužinoti iki pagrindinės sutarties sudarymo. Kadangi perkamo turto kaina buvo sumokėta 2020 m. birželio 23 ir 25 dienomis, teismas liudytojo teiginį apie sužinojimo datą vertina kritiškai ir sprendžia, jog panaudos buvimas ieškovei buvo žinomas iki pagrindinės sutarties sudarymo. Faktą, jog pirkėja apie tai žinojo, įrodo ir jos patvirtinimas pagrindinėje sutartyje, kad parduodamas paslaugų pastatas ir kiemo aikštelė yra įkeistas kreditoriui UAB [nuasmeninta], dalis turto (paslaugų pastatas) yra įkeistas kreditoriui VMI prie LR FM, tačiau turto pardavimas nėra apsunkintas, nėra jokių viešosios teisės pažeidimų ar apribojimų, kurie galėtų turėti įtakos pirkėjo nuosavybės teisei į tuos daiktus, ginčų dėl jų teisme nėra, o pardavėjo teisė disponuoti daiktais neatimta ir neapribota, kad pirkėjas susipažino su turto stoviu ir pretenzijų neturi, kad pirkėjui yra žinoma, jog paslaugų pastato viduje esantys kilnojamieji daiktai, išskyrus nekilnojamojo turto priklausinius, kartu su šiuo pastatu nėra parduodami (5-9 p.).

Aplinkybė, jog nekilnojamojo daikto įsigijimo metu dalis jo buvo naudojama kito asmens pagal panaudos sutartį, nekliudė pirkėjai tuo turtu disponuoti, niekaip neapsunkino turto pardavimo, nepažeidė viešosios teisės normų, todėl šia aplinkybe ieškovė nepagrįstai remiasi kaip esminiu sutarties pažeidimu. Tai, kad pranešimą apie panaudos sutarties nutraukimą atsakovė panaudos turėtojai pateikė ne ĮBĮ nustatytu terminu (per 30 dienų įsiteisėjus nutarčiai iškelti bankroto bylą), o po ginčo sandorio sudarymo, nesuponuoja esminio pirkėjos teisių pažeidimo. Aukštąjį ekonominį išsilavinimą turinčiai ir teisės magistro laipsnio siekiančiai ieškovei bei verslininkui jos tėvui negalėjo būti nežinomos ĮBĮ ir Juridinių asmenų nemokumo įstatymo (JANĮ) nuostatos apie tai, kad, iškėlus įmonei bankroto bylą, jos prievolės pagal sutartis pasibaigia, taigi panaudos sutarties galiojimas iki 2033 metų realiai nebeįmanomas (ĮBĮ 10 straipsnio 7 dalies 3, 4 punktai, JANĮ 28 straipsnio 1 dalies 1 punktas). Sutiktina su atsakove, kad, atsižvelgiant į bankroto administratoriaus teisę nuspręsti, kokios sutartys, įvertinus kreditorių interesus, yra tęstinos atsižvelgiant į jų ekonominį naudingumą (ĮBĮ 10 straipsnio 7 dalies 4, 5 punktai, JANĮ 59 straipsnio 3 punktas), ji turėjo pagrindą nenutraukti panaudos sutarties iškart po bankroto bylos iškėlimo tam, kad nereikėtų patirti patalpų išlaikymo išlaidų, o prieš sudarant ginčo sutartį – dėl to, kad bendraujant su [nuasmeninta] šis sakė, jog žino [nuasmeninta] ir pats šį klausimą išsispręs (įvertinus pastarųjų asmenų pripažintą artimą bendravimą, toks susitarimas vertintinas kaip labiausiai tikėtinas); bankroto administratorė ją nutraukė tada, kai prasidėjo ieškovės pretenzijos apie neva nuslėptą aplinkybę dėl panaudos sutarties.

Atmestini ir ieškovės argumentai, jog esminis sutarties pažeidimas pasireiškia tuo, kad preliminarios sutarties 4.3 punktu atsakovei įsipareigojus perduoti ieškovei turtą pagrindinės sutarties pasirašymo momentu, tačiau po pagrindinės sutarties sudarymo paaiškėjus, jog atsakovė negali perduoti sutarties sąlygas atitinkančio daikto, nes nėra nutraukusi panaudos sutarties ir dalies patalpų iš panaudos turėtojos nėra perėmusi, pirkėja negalėjo realizuoti pagrindinio turto įsigijimo tikslo (nuomoti įsigytų patalpų).

Kasacinio teismo praktikoje preliminarioji sutartis apibrėžiama kaip organizacinė sutartis, kuria šalys įsipareigoja joje aptartomis sąlygomis ateityje sudaryti pagrindinę sutartį (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2008 m. lapkričio 17 d. nutartis civilinėje byloje Nr. [nuasmeninta]; kt.). Atribodamas pagrindinę ir preliminariąją sutartis kasacinis teismas yra pabrėžęs, kad preliminarioji sutartis yra organizacinė, jos objektas yra būsima pagrindinė sutartis. Tuo tarpu pagrindinės sutarties bruožai yra tokie: šalys patenkina savo poreikius; egzistuoja objektas – turtinė ar kitokio pobūdžio vertybė, dėl kurios sudaroma sutartis; šalys arba viena iš jų visada turi subjektinę teisę į objektą arba ši teisė sukuriama fikcijos (ateities vizijos) būdu. Pagal preliminariąją sutartį atsiranda prievolė sudaryti sutartį, o pagal pagrindinę sutartį – teisės ar pareigos dėl sutarties objekto (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2018 m. lapkričio 20 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-[nuasmeninta], 37 punktas).

Nagrinėjamoje byloje nustatyta, kad preliminariosios sutarties 4.3 punktu pardavėja įsipareigojo nuosavybės teisę į daiktus perduoti pirkėjai nuo pagrindinės pirkimo pardavimo sutarties pasirašymo momento, kartu su pagrindine sutartimi perduoti pirkėjos nuosavybėn bei pasirašyti su tuo susijusius dokumentus. Pagrindinėje sutartyje turto perdavimas – priėmimas nėra užfiksuotas ir nėra susitarimo dėl turto perdavimo momento. 2020-07-20 pranešimu nutraukusi panaudos sutartį ir šį faktą įregistravusi Nekilnojamojo turto registre suėjus 30 dienų įspėjimo terminui, turto perdavimo priėmimo aktą atsakovė atsiuntė ieškovei 2020-09-03, tačiau ieškovė turtą priimti atsisako.

Taigi, nors organizuodamos pirkimo pardavimo sutarties sudarymą šalys ir susitarė, kad nuosavybės teisė į turtą pirkėjai bus perduota nuo pagrindinės sutarties pasirašymo, sudarydamos pagrindinę sutartį turto perdavimo – priėmimo akto šalys nepasirašė ir neįtraukė į pagrindinę sutartį savo preliminaraus susitarimo apie nuosavybės teisės perdavimą. Teismo vertinimu, tai nėra esminis sutarties pažeidimas, sudarantis pagrindą ją nutraukti. Minėta, kad preliminarioji sutartis yra tik organizacinio pobūdžio, įstatymo galią šalims šiuo atveju turi nei vienos jų neginčijama pagrindinė pirkimo pardavimo sutartis (CK 6.189 straipsnio 1 dalis). Sutarties laisvės principas suteikia šalims galimybę laisva valia susitarti dėl sutarties turinio, sutartimi prisiimamų įsipareigojimų, jų vykdymo tvarkos ir kt. (CK 6.156 straipsnis), todėl tuo atveju, kai sutarties sąlygos neprieštarauja imperatyvioms įstatymo normoms, viešajai tvarkai ar gerai moralei, sutarties šalys yra saistomos sutartinių įsipareigojimų vykdymo tokiu būdu, kokiu jos pačios susitarė. Imperatyvios įstatymų normos nenustato pirkimo pardavimo sandorio šalių pareigos įtraukti į sutartį sąlygą dėl sutarties objekto nuosavybės teisės perdavimo – priėmimo. Pagal CK 6.398 straipsnio 1 dalį, nekilnojamojo daikto perdavimas ir jo priėmimas turi būti įformintas pardavėjo ir pirkėjo pasirašytu priėmimo – perdavimo aktu arba kitokiu sutartyje nurodytu dokumentu. Minėta, kad pirkimo pardavimo sutartyje nei turto perdavimo priėmimo akto forma, nei jo pasirašymo terminas nėra aptarti, o iš šalių susirašinėjimo, jų paaiškinimų ir liudytojo [nuasmeninta] parodymų nustatyta, jog abiejų šalių derintas turto perdavimas – priėmimas neįvyko tik todėl, kad, nors nekilnojamojo turto pirkimo pardavimo sutartis buvo sudaryta, ieškovė atsisakė jį perimti. Esant tokioms faktinėms aplinkybėms teismas pritaria atsakovės argumentams, jog, kadangi Civilinis kodeksas nenustato konkretaus termino, per kurį pirkimo pardavimo sutarties pagrindu parduotas turtas turėtų būti perduotas pirkėjui, tai atliktina per protingą terminą. Pastaroji aplinkybė yra vertinamojo pobūdžio aplinkybė, dėl jos spręstina faktinių aplinkybių kontekste. Nagrinėjamu atveju susiklostė situacija, jog pagrindinės sutarties sudarymo metu ieškovė nebuvo iki galo atsiskaičiusi su atsakove, be to, atsakovės teigimu, pagal šalių susitarimą po pagrindinės sutarties pasirašymo ji dar turėjo nutraukti panaudos sutartį ir ją išregistruoti, todėl pagrindinėje sutartyje ir neužsimenama apie turto perdavimą sutarties sudarymo metu. Sutiktina su atsakove, kad protingas terminas perdavimui – priėmimui įforminti nėra praleistas. Po pagrindinės sutarties sudarymo iki 2020-07-08 ieškovė nereiškė atsakovei pretenzijų ar reikalavimų dėl turto perdavimo (pažymėtina, jog pagal pagrindinės sutarties 9 punktą visos pretenzijos, susijusios su šios sutarties vykdymu, turėjo būti pareikštos per 3 dienas nuo veiksmo, sukėlusio pretenziją), įsigydama patalpas ieškovė de jure ir de facto žinojo, jog dalis jų naudojama kito asmens pagal panaudos sutartį, iš esmės panaudos faktas nekliudė perimti įsigytą turtą ir pastarajai sutarčiai nesant nutrauktai, o perdavimo – priėmimo akto gavimas po dviejų mėnesių nelaikytinas esminiu sutarties pažeidimu, dėl kurio ieškovė negavo to, ką privalėjo gauti pagal pagrindinę sutartį – turto, neapsunkinto apribojimais, perdavimo. Minėta, kad įsigyjamo turto apribojimai pirkėjai buvo gerai žinomi, dviejų mėnesių terminas nėra ilgas, jo dėka ieškovė išvengė panaudos sutarties nutraukinėjimo veiksmų, nors formaliai pagal preliminarios ir pagrindinės sutarčių sąlygas juos būtų privalėjusi atlikti pati, o jos teiginiai apie įsigytą bylinėjimąsi yra neįrodyti (civilinė byla Nr. [nuasmeninta] pagal asociacijos [nuasmeninta] ieškinį atsakovei UAB [nuasmeninta] dėl nekilnojamojo daikto priteisimo buvo iškelta 2020-10-29, t. y. ir po ginčo sutarties sudarymo, ir po nagrinėjamos bylos iškėlimo, ieškinys atmestas kaip visiškai nepagrįstas; su civilinėje byloje Nr. [nuasmeninta] pagal asociacijos [nuasmeninta] ieškinį atsakovei UAB [nuasmeninta] dėl pastate atliktų pagerinimų piniginės vertės priteisimo, iškeltoje 2020-10-29, [nuasmeninta] teisės ir pareigos nėra susijusios; teismas negali vertinti Alytaus apylinkės teismo civilinėje byloje [nuasmeninta] asociacijos [nuasmeninta] atsakovei UAB [nuasmeninta] pareikšto ieškinio dėl panaudos sutarties nutraukimo pripažinimo neteisėtu pagrįstumo, išskyrus konstatavimą, jog panaudos sutartį atsakovė privalėjo nutraukti vykdydama ĮBĮ reikalavimus). Kita vertus, įsigyjant nekilnojamąjį turtą bendrosios dalinės nuosavybės teise, ginčai su bendraturčiu gali kilti bet kada dėl bet kokių su turto valdymu ir naudojimu susijusių aplinkybių, todėl atmestinas ieškovės argumentas dėl pastarosios prielaidos pripažinimo esminiu sutarties pažeidimu iš atsakovės pusės.

Nurodytos aplinkybės ir ieškovės negalėjimas nuomoti patalpų išsyk po jų įsigijimo nesudaro pagrindo ir pripažinimui, kad turto neperdavimas sutarties sudarymo metu yra esminis sutarties pažeidimas – turto įsigijimo metu žinodama tiek teisinę, tiek faktinę padėtį apie dalies patalpų panaudą, panaudos turėtojo teisę tas patalpas nuomoti ir nuomos faktą (pirkėja matė, jog perkamos patalpos užimtos, jos tėvas visais aktualiais klausimais komunikavo su panaudos turėtoju), ieškovė negalėjo protingai tikėtis, kad pajamas iš įsigyto turto ims gauti tuoj pat po turto įsigijimo (CK 1.5 straipsnio 4 dalis). Pažymėtina ir tai, kad ieškovė nepateikė įrodymų apie galimos nuomos realumą ir su tuo susijusių nuostolių dydį (CPK 178 straipsnis). Ieškovės teiginiai apie neatskirtas bendraturčių patalpas taip pat nepagrįsti – Nekilnojamojo turto registre yra įregistruotas bendraturčių atsakovės ir asociacijos [nuasmeninta] 2016-12-02 susitarimas dėl patalpų nuosavybės teisės ir naudojimosi tvarkos.

Vadovaujantis nurodytais motyvais teismas konstatuoja, kad atsakovė nepadarė esminių ginčo sandorio pažeidimų, todėl ieškinys atmestinas nenustačius CK 6.217 straipsnyje įvirtintų sutarties nutraukimo pagrindų. Teismo vertinimu, ieškovės ieškinys yra pareikštas arba klaidingai vertinant asociacijos [nuasmeninta] vadovo teiginius apie tariamą asociacijos nuosavybės teisę į ginčo turtą, arba dėl neatmestino galimo susitarimo su šios asociacijos vadovu, tikintis tik jiems žinomų sandorio panaikinimo pasekmių (pvz., galimybės patenkinti didesnę J. [nuasmeninta] finansinio reikalavimo bendrovei [nuasmeninta] dalį pakartotinai parduodant turtą, jį įsigyti pigiau ir pan.). Ieškovės valios pasikeitimas po sandorio sudarymo, jos apsigalvojimas ar kitų aplinkybių pasikeitimas nesudaro pagrindo sandorį panaikinti. CK 6.346 straipsnio 1 dalis įtvirtina pirkėjo pareigą priimti jam perduodamus daiktus. Prievolės turi būti vykdomos sąžiningai, tinkamai pagal įstatymų ar sutarties nurodymus, o kai tokių nurodymų nėra – vadovaujantis protingumo kriterijais (CK 6.38 straipsnio 1 dalis). Atsakovei vykdant pareigą perduoti ieškovės įsigytą, tačiau per protingą terminą ieškovei atsisakant priimti turtą, pardavėjos iniciatyva teismas gali priimti sprendimą dėl sutarties įregistravimo (CK 6.393 straipsnio 4 dalis), tačiau ieškinio pagrindu esančios aplinkybės nesudaro pagrindo sutartį nutraukti. Ieškovė negali remtis atsakovės prievolės neįvykdymu tiek, kiek sutartis buvo neįvykdyta dėl jos pačios veiksmų ar neveikimo arba kitokio įvykio, kurio rizika jai pačiai ir tenka (CK 6.206 straipsnis).

Jei ir būtų galima daryti prielaidą, kad patalpų neperdavimas ginčo sandorio sudarymo metu esmingai pažeidė ieškovės teises, svarbi ta aplinkybė, kad turtas yra priverstinai realizuotas hipotekos kreditoriaus – trečiojo asmens UAB [nuasmeninta] – naudai, gavusio didžiąją dalį už turtą ieškovės sumokėtų lėšų (200 000 Eur) tenkinant jos finansinį reikalavimą, todėl ieškovės pageidaujama restitucija nėra įmanoma – restitucija taikoma tarp sandorio šalių, atsakovė neturi 230 000 Eur piniginių lėšų ir jokio turto, o priteisti ieškovei šią sumą iš sąžiningai ją gavusio hipotekos kreditoriaus nėra pagrindo (CK 1.80 straipsnio 2 dalis, 6.145 straipsnio 2 dalis) (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2009 m. balandžio 23 d. nutartis civilinėje byloje Nr. [nuasmeninta]). Lietuvos Aukščiausiasis Teismas 2016 m. spalio 4 d. nutartyje civilinėje byloje Nr. 3K-[nuasmeninta] yra išaiškinęs, jog taikant dvišalę restituciją, kai po ginčytino sandorio sudarymo už parduotą turtą gautos lėšos pervestos hipotekos kreditoriui, pirkėjo ir bankrutavusios įmonės padėtis tampa nelygiavertė. Turtas natūra grąžinamas bankrutavusiai įmonei ir ji įgyja galimybę jį dar kartą parduoti, gautas lėšas paskirstyti kreditoriams pagal nustatytą eilę, o pirkėjas savo reikalavimą dėl pirkimo kainos grąžinimo turėtų spręsti Įmonių bankroto įstatymo nustatyta tvarka ir tik pasibaigus bankroto procesui būtų aišku, kokia apimtimi tenkintini jo, kaip kreditoriaus, reikalavimai. Tokia pirkėjo padėtis, lyginant ją su bankrutavusios įmonės padėtimi, nepagrįstai ir nesąžiningai pasunkinama, o tai prieštarauja CK 1.80 straipsnio 2 dalies, 6.145 straipsnio 2 dalies normoms bei teisingumo, protingumo ir sąžiningumo principams. Kadangi atsakovas neturi jokio kito turto, kurį pardavus galėtų būti patenkinti kreditorių finansiniai reikalavimai, sutarties nutraukimo atveju restitucija yra neįmanoma – ieškovės reikalavimas dėl pirkimo kainos grąžinimo turėtų būti sprendžiamas ĮBĮ (JANĮ) nustatyta tvarka, t. y. ieškovei tampant atsakovės kreditore, o dėl to ieškovės padėtis būtų neabejotinai apsunkinta (nepalanki). Sutiktina su trečiojo asmens argumentu, kad ši aplinkybė lemia papildomus argumentus sutarčiai išsaugoti.

Pažymėtina ir tai, kad, nesant pagrįstos vados konstatuoti esminį sutarties pažeidimą, jos nutraukimas ir pakartotinis ginčo turto pardavinėjimas neatitiktų dar ir bankroto proceso tikslo kiek įmanoma operatyviau užbaigti atsakovės bankroto procedūras likviduojant bankrutavusią įmonę (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2017 m. liepos 12 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-[nuasmeninta], 32 punktas).

Netenkinus ieškinio, iš ieškovės atsakovei ir trečiajam asmeniui priteistinos bylinėjimosi išlaidos (CPK 93 straipsnio 1 dalis). Atsakovė byloje patyrė 930 Eur advokato pagalbos išlaidų už atsiliepimo į ieškinį parengimą ir atstovavimą, trečiasis asmuo – 1452 Eur advokato pagalbos išlaidų už atsiliepimo į ieškinį parengimą. Šios išlaidos neviršija Lietuvos Respublikos teisingumo ministro 2004 m. balandžio 2 d. įsakymu Nr. 1R-85 (Lietuvos Respublikos teisingumo ministro 2015 m. kovo 19 d. įsakymo Nr. 1R-77 redakcija) patvirtintų Rekomendacijų dėl civilinėse bylose priteistino užmokesčio už advokato ar advokato padėjėjo teikiamą teisinę pagalbą (paslaugas) nustatyto maksimalaus užmokesčio (CPK 98 straipsnis), todėl jiems iš ieškovės priteistinos (CK 98 straipsnis).

Kauno apygardos teismas, vadovaudamasis Lietuvos Respublikos civilinio proceso kodekso 259, 263 straipsniais, 269 straipsnio 1 dalimi, 270 straipsniu,

n u s p r e n d ž i a:

ieškinį atmesti.

Priteisti iš ieškovės [nuasmeninta], asmens kodas (devynis šimtus trisdešimt) Eur bylinėjimosi išlaidų atsakovei likviduojamai dėl bankroto uždarajai akcinei bendrovei [nuasmeninta], juridinio asmens kodas [nuasmeninta], ir 1452 (vieną tūkstantį keturis šimtus penkiasdešimt vieną) Eur bylinėjimosi išlaidų trečiajam asmeniui uždarajai akcinei bendrovei [nuasmeninta], juridinio asmens kodas [nuasmeninta].

Sprendimas per 30 dienų nuo jo priėmimo gali būti apskųstas Lietuvos apeliaciniam teismui per Kauno apygardos teismą.

Teisėja [nuasmeninta]